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Standortsuche

Einen guten Standort finden - teure Fehler vermeiden

Ob Friseur oder Metallbauer – die Wahl des richtigen Standortes kann für den Erfolg Ihres Unternehmens entscheidend sein! Zur Standortbewertung gehört neben der Lage und den Gründungskosten die Prüfung der richtigen Marktbedingungen für Ihr Vorhaben. Ein persönliches Netzwerk vor Ort, Kundennähe, Kaufkraft und Wettbewerbsdichte sind zum Beispiel wichtige Kriterien.

Was viele Gründer nicht im Blick haben, sind bauplanungsrechtliche und baurechtliche Anforderungen. Diese können zu behördlichen Auflagen führen, mit besonderen technischen Anforderungen an die Ausgestaltung des Betriebs verbunden sein oder im schlimmsten Fall dazu führen, dass der Betrieb an einem bestimmten Standort unter keinen Umständen tätig werden darf.

Erfolgreiche Gründer sichern sich ab! Jede technische Nachrüstung bringt Kosten mit sich und gefährdet Sie gerade in der Startphase. Eine nachträgliche Betriebsuntersagung – nachdem Sie investiert und sich vertraglich gebunden haben (Miet- oder Pachtvertrag, Grundstückskauf) – bedeutet das sichere Scheitern.

Hier erfahren Sie, welche Fragestellungen Sie in der Gründungsphase vorrangig bearbeiten sollten und wer Ihnen dabei hilft.



Wo soll mein Betrieb hin?

Planen Sie Ihren Standort gründlich! Stellen Sie eine Checkliste auf, was für Sie wichtig ist. Auch wenn Sie sich beraten lassen, müssen Sie die grundlegenden Anforderungen zunächst selbst beschreiben können.

Folgende Fragen helfen Ihnen, die Standortanforderungen zusammenzutragen

Ihre anzubietende Leistung

  • Werden Sie sich darüber klar, was Ihr Angebot und dessen Besonderheit ausmacht. Welche Produkte oder Dienstleistungen werden Sie konkret anbieten?
    Arbeiten Sie standortgebunden?
  • Werden bei Ihnen Kunden ein- und ausgehen?
  • Sind Sie auf repräsentative Räumlichkeiten angewiesen oder reicht auch z.B. eine Hinterhofwerkstatt?
  • Führen Sie am Standort störende Tätigkeiten aus, welche die Umgebung zum Beispiel durch Lärm oder Gerüche belasten? Wie „nachbarschaftsverträglich“ ist Ihr Betrieb?
  • Wie viele Beschäftigte werden Sie in absehbarer Zeit benötigen? Wie mobil können diese Beschäftigten sein? Wie wichtig ist die Nähe zu Verkehrsknotenpunkten, eine Anbindung an den öffentlichen
  • Personennahverkehr? Brauchen Sie Mitarbeiterparkplätze?
  • Sieht Ihr Geschäftsmodell die Zusammenarbeit mit anderen Unternehmen vor?
  • Profitieren Sie von einer besonderen Nähe zu Geschäftspartnern (auch: Lieferanten)?
  • Hängt Ihre Produktion oder Leistungserstellung von besonderen technischen Voraussetzungen ab (zum Beispiel vorhandene Gasversorgung, schnelles Internet)?
  • Erwarten Sie ein hohes Verkehrsaufkommen durch eigene Fahrzeuge oder Lieferverkehr?
  • Kennen Sie den Platzbedarf für Arbeitsbereiche, Maschinen und Lagerung? Müssen Sie aus technischen Gründen Betriebsbereiche voneinander getrennt halten (zum Beispiel um staubfrei arbeiten zu können)?
  • Gibt es betriebliche Entwicklungsperspektiven, die Sie bereits jetzt bedenken sollten?

Ihre Kunden

  • Welche Kunden/welche Zielgruppe wollen Sie konkret erreichen?
  • Wo erwarten Sie – räumlich gesehen – Ihren Markt?
  • Welche Kontakte haben Sie bereits am Standort? Besteht dort ein persönliches Netzwerk?
  • Bevölkerungsstruktur- und Entwicklung: Besteht am Standort eher ein Zuzug junger Familien oder eine Abwanderung (zahlungskräftiger) Bevölkerung?
  • Wie sehen Ihre Vertriebswege aus? Sollen Kunden zu Ihnen kommen oder gehen Sie zum Kunden? Welche Wege nehmen Kunden für Ihre Leistung in Kauf?
  • Wie gut müssen Sie erreichbar sein – insbesondere für Laufkundschaft? Befinden sich weitere Geschäfte/Gewerbetreibende in der Nachbarschaft, sogenannte Kundenmagnete?
  • Ergeben sich aus Ihrem Unternehmenskonzept spezielle Anforderungen an die Betriebsstätte, um beim Kunden eine besondere Wirkung zu erzielen? Erwarten Ihre Kunden ein besonderes Erscheinungsbild des Betriebes?
  • Wie gut sind die Parkmöglichkeiten für Kunden und Mitarbeiter?

Ihre Mitbewerber

  • Wie oft und wo gibt es vergleichbare Angebote? Wie werden die Mitbewerber auf Ihren Betrieb reagieren? Siehe auch „Schritt für Schritt zum Unternehmenskonzept“
  • Womit heben Sie sich vom Wettbewerb ab?

Ihre eigenen Voraussetzungen

  • Wie weit sind Sie persönlich ortsgebunden? Wie mobil sind Sie? Welche Fahrentfernung zwischen Wohnung und Betriebsstätte wollen Sie akzeptieren?
  • Wollen Sie sich in einem städtischen Umfeld oder im Außenbereich ansiedeln? Wo würden die Vor- und Nachteile liegen?

Nutzen Sie unsere kostenfreie Gründungsberatung!

Ulrich Engelhardt
Gründungslotse

Tel. 0211 8795-333
Fax 0211 8795-553
startercenter--at--hwk-duesseldorf.de




Wie finde ich Gewerbeobjekte?

Auf der Suche nach einem passenden Gewerbestandort werden Sie sich im privaten – vielleicht auch im beruflichen – Umfeld umhören. Das kann den Vorteil haben, über diese Kontakte einiges über die Nutzungsgeschichte des Standortes oder den Vermieter/Verkäufer zu erfahren. Meist wird es aber erforderlich sein, systematisch nach geeigneten Standorten zu suchen.

Betriebsbörse der Handwerkskammer Düsseldorf

Wir betreiben eine Börse zur Vermittlung von Handwerksbetrieben. Sie können in der Börse unter den aktuellen Angeboten suchen oder selbst eine Suchanzeige mit einer Nachfrage veröffentlichen. 
Betriebsbörse

Vor der Aufnahme ernsthafter Verhandlungen sollten Sie mit der Betriebsberatung sprechen.

Betriebsbörse Gewerbeimmobilien im Ruhrgebiet

Gemeinsam mit dem Regionalverband Ruhr (RVR) betreiben wir eine Börse für das Ruhrgebiet, in der Sie nach geeigneten Gewerbeobjekten suchen können. Der Gewerberaumvermittlungsservice ist kostenfrei. Das Angebot beschränkt sich auf Objekte aus dem Einzugsbereich des Regionalverbandes Ruhr.
Hier geht es zum RVR

Börse Nexxt-Change

Diese bundesweite Unternehmensbörse bringt nachfolgeinteressierte Unternehmer und Existenzgründer zusammen. Sie weist auch Angebote im Regierungsbezirk Düsseldorf aus.
Hier geht es zur Börse Nexxt-Change

Anfragen an die kommunale Wirtschaftsförderung

Die Wirtschaftsförderungseinrichtungen der Städte und Regionen sind Ansprechpartner für die Vermittlung von Gewerbeflächen und –immobilien. Gerade in neu geschaffenen Gewerbegebieten, wieder nutzbar gemachten früheren Industriebrachen und aufgegebenen Standorten können handwerkstaugliche Standorte verfügbar sein.

Weitere Informationsquellen

Professionelle Immobilienmakler, die örtliche Innung Ihres Gewerkes

Wie prüfe ich die Eignung von Standorten?

Wenn Sie sich für einen Standort entscheiden, muss die vorgesehene betriebliche Tätigkeit dort baurechtlich genehmigt oder wenigstens zulässig sein.

Genehmigungen am Standort

  • Wie wurde der Standort zuletzt genutzt (tatsächliche Nutzung)?
  • Welche letzte Nutzung ist bei der Baubehörde bekannt und genehmigt?
  • Wird diese Nutzung weiterhin genehmigt?
  • Weicht Ihre geplante Nutzung von der vorherigen ab?
  • Musste der Vorgängerbetrieb besondere Auflagen erfüllen?
  • Hat die Behörde deren Nichterfüllung vielleicht geduldet? 
    Achtung: Verlassen Sie sich nicht darauf, dass die Behörde Sie als neuen Betreiber weiterhin dulden wird!

  • Überlegen Sie, ob der Standort später verändert oder erweitert werden muss. Ist das noch durch die Genehmigung abgedeckt?
  • Unterscheidet sich Ihr Stellplatzbedarf von der letzten genehmigten Nutzung?
    Achtung: Falls neue oder zusätzliche Stellplätze nachgewiesen werden müssen, vor Ort aber weder geschaffen noch angemietet werden können, kann eine „Ablösung“ durch Geldzahlung an die Stadt in Betracht kommen. Dies kann so teuer werden, dass eine Gründung daran scheitern kann.

Zulässigkeit der Nutzung / bauplanungsrechtliche Eignung

  • Jeder Gewerbebetrieb hat Auswirkungen auf die Umgebung, weil die Nachbarschaft zum Beispiel durch Geräusche (Lärm) oder Gerüche beeinträchtigt wird.
  • Damit sich benachbarte Nutzungsarten – insbesondere Gewerbe und Wohnen – miteinander vertragen, legt das Bauplanungsrecht verschiedene Gebietstypen (z.B. reines Wohngebiet, Mischgebiet, Gewerbegebiet) fest.
  • Jeder Fleck in Deutschland ist einem dieser Gebietstypen zugeordnet. Damit steht fest, welche Nutzung (welche betrieblichen Tätigkeiten) an einem bestimmten Standort genehmigungsfähig ist.
  • Erkundigen Sie sich bei der städtischen Baubehörde, welchem Gebietstyp Ihr Wunschstandort entspricht.
  • Klären Sie, ob Ihr Vorhaben im ausgewiesenen Gebietstyp zulässig ist.
  • Im Einzelfall kann es möglich sein, die Zulässigkeit durch besondere technische Vorkehrungen und Nachweise dennoch zu erreichen.

Nutzen Sie die Standortberatung und Technische Beratung der HWK

Eignung von Grundstück und Gebäude

  • Genügt die Quadratmeterzahl (Innen- und Außenflächen) für Ihr Vorhaben?
  • Ist die Anzahl der Räume bedarfsgerecht (Betriebsräume und Nebenflächen, z.B. Lager, Büro, Sozialräume)?
  • Gibt es Räume, an die besondere Anforderungen zu stellen sind (z.B. Gefahrstofflager, Brandschutz)?
  • Erfordert Ihre Tätigkeit besondere Brandschutzvorkehrungen (z.B. Brandabschnitte, Brandschutzwände und –türen, Rohr- und Leitungsdurchführungen, Explosionsschutz)?
    Ist das Gebäude entsprechend ausgestattet?
  • Sind die Eingänge und Zufahrten groß genug und kundenfreundlich?
  • Prüfen Sie die Ausstattung und Gebäudetechnik auf Ihre Erfordernisse (Wasser- und Stromanschlüsse, hausinterne Verteilung, schnelles Internet u.v.m.)?
  • Passen die Fußböden (z.B. Reinigungsfreundlichkeit, Stolper- und Rutschfestigkeit, Beständigkeit oder Dichtheit gegenüber Flüssigkeiten) zu Ihren Anforderungen?
  • Sind Tageslichtzutritt und Beleuchtungsstärken ausreichend?
  • Sind Fluchtwege / Notausgänge vorhanden und nutzbar?
  • Sind die erforderlichen Sozial- und Sanitärräume vorhanden (Toilettenräume, Pausenräume, Umkleide- und Waschräume)?
  • Energiekosten: Wie hoch sind die zu erwartenden Heizkosten? Sind zu übernehmende Maschinen energieeffizient? Ist die Wärmedämmung zeitgemäß (z.B. Fenster, Türen, Außenwände)?
  • Legt der Vermieter / Verkäufer einen Energieausweis vor?
  • Ist das Gebäude vor sommerlicher Überhitzung geschützt?
  • Sind die Lüftungsmöglichkeiten (Fensterlüftung, raumlufttechnische Anlage) ausreichend?
  • Erfordern Ihre Tätigkeiten besondere Lüftungsanlagen (Hygieneanforderungen, Arbeitsschutz: Ableitung von Gerüchen, Stäuben oder Abgasen)?
  • Werden Ihre Geschäftsräume für die Öffentlichkeit zugänglich sein?
    Dann kann das Baurecht eine barrierefreie Gestaltung erfordern.
  • Besteht ein besonderes Hochwasser- / Überflutungsrisiko?

Erschließung bei Grundstückskauf

  • Erreichbarkeit über eine Zufahrt von einer öffentlichen Straße?
  • Strom- und Wasserversorgung?
  • Abwasserableitung?
  • Gasversorgung, Fernwärmezugang?
  • Löschwasserversorgung sichergestellt?

Marketing/Erscheinungsbild

  • Wie repräsentativ ist die Immobilie? Ist das Schaufenster ausreichend groß? Wirkt das Ladenlokal hell und freundlich?
  • Dürfen Sie an die Außenwand Firmenschild/er anbringen? Ist die Fassade renovierungsbedürftig? Welcher Gesamteindruck entsteht bei Ihren Kunden?
  • Wie breit ist der Bürgersteig? Können Sie hier zum Beispiel Aufsteller platzieren oder einen Fahrradständer?

Klären Sie genau, welche zusätzlichen Kosten sich aus den oben genannten Prüfschritten ergeben. Berücksichtigen Sie diese in Ihrem Businessplan. Wir beraten Sie gerne!

Wie schütze ich mich vor versteckten Mängeln und Risiken?

Nicht alle Risiken sind auf den ersten Blick erkennbar. Hier nennen wir Ihnen Beispiele für solche Risiken:

Absichern gegen Bodenbelastungen und Altlasten

  • Vornutzung mit erhöhtem Risikopotenzial (Umgang mit gefährlichen oder wassergefährdenden Stoffen wie z.B. bei einer Tankstelle oder einer chemischen Reinigung , wiedernutzbar gemachte Altlastenfläche, industrieller Altstandort)
  • Sind aus der Vornutzung konkrete Belastungen (auch versteckt / versiegelt) bekannt?
  • Anfrage an Kataster der Altstandorte und Altlastenverdachtsflächen (Umweltamt / Untere Bodenschutzbehörde beim Kreis bzw. kreisfreier Stadt)

Lage in oder an Schutzgebieten

  • Wasserschutzgebiet
  • Natur- und Landschaftsschutzgebiet

Bauliche K.O.-Kriterien

  • Unvereinbarkeit mit Baurecht
  • Unvereinbarkeit mit Arbeitsstättenrecht
  • Einschränkungen durch Denkmalschutz

Besondere Anforderungen einzelner Gewerke

  • Hygieneanforderungen umsetzbar?
  • Ableitung von Abluft / Abgasen

Nutzungsbeschränkungen

  • Baulasten (Eintragungen im Baulastenverezeichnis oder Liegenschaftskataster)
  • Dienstbarkeiten: Rechte für bestimmte Nutzungen oder Unterlassungen, z. B. Wegerechte
  • situative Vorbelastung (Nachbarschaftsbeschwerden oder Nachbarschaftsstreit bekannt)


Was muss ich beim Kauf- oder Mietvertrag beachten?

Oftmals verwenden die Vermieter Standardverträge, die nicht auf eine bestimmte handwerkliche Nutzung der Betriebsräume zugeschnitten sind. Lassen Sie das Vertragsangebot im Zweifel von einem Juristen prüfen.

Fragen für eine kritische Vertragsprüfung (ohne Anspruch auf Vollständigkeit):

  • Passen Vertragslaufzeit und Kündigungsfristen zu Ihren Bedürfnissen? Sind diese risikogerecht geregelt?
    Soll der Standort dauerhaft oder übergangsweise genutzt werden (z.B. nur in der Startphase)?
  • Ist der Zweck der gewerblichen Nutzung ausgewiesen (z.B. „… vermietet zur Nutzung als Kfz-Werkstatt“)?
  • Sichert der Vertrag die Nutzbarkeit für den ausgewiesenen Unternehmenszweck zu?
  • Ist geregelt, welche Vertragspartei für behördliche Genehmigungen und Erlaubnisse verantwortlich ist?
  • Gibt es eine Rücktritts- oder Ausstiegsklausel für den Fall, dass die vorgesehene handwerkliche Nutzung weder genehmigt ist noch genehmigt werden kann?
  • Gehören Stellplätze zum Mietobjekt?
  • Ist Ihre Verantwortlichkeit als Mieter angemessen geregelt (z.B. Beteiligung an Schönheits- oder Unterhaltungsreparaturen)?
  • Gibt es weitere vereinbarte Leistungen oder Nutzungsrechte, die Sie gegenüber einer Behörde nachweisen müssen (z.B. Mitnutzung von Toiletten oder Sozialräumen außerhalb der eigentlichen Betriebsräume)?
  • Halten Sie den Vermieter / Verkäufer für einen geeigneten Geschäftspartner?

Unterschreiben Sie keinen Mietvertrag, bevor Ihre Finanzierung nicht gesichert ist! Geförderte Kredite und auch die Meistergründungsprämie müssen vor der Gründung beantragt werden!



Wo finde ich Preisspiegel für Gewerbeobjekte

Erkundigen Sie sich bei der gebietszuständigen Wirtschaftsförderung sowie bei der Industrie- und Handelskammer.





Klaus Miethke

Standortberater

Georg-Schulhoff-Platz 1
40221 Düsseldorf

Dr. Volker Becker

Abteilungsleiter Technik

Mülheimer Straße 6
46049 Oberhausen
Tel. 0208 82055-51
Fax 0208 82055-77
volker.becker--at--hwk-duesseldorf.de